Mye bra vedlikehold er gjort gjennom åra, men presset mellom å ta ting etterhvert og ønsket om å holde husleien så lav som mulig har medført at vi fremdeles i 2023 sliter med en del etterslep. Samtidig så dukker det opp nye ting som må tas. Dyrtidene som vi er inne i fra 2022 legger ytterligere press på vedlikeholdslista og fellesutgiftene. Men det er som kjent ofte dyrere å la være å vedlikeholde. Det viktigste for styret er at det skal være trygt og forutsigbart å kjøpe og bo i vårt borettslag – og at både faste og større vedlikeholdsoppgaver som vi vet kommer skal være plottet inn på en langtidsplan så alle kan være godt forberedt.
Styret kartlegger og jobber fortløpende, og følgende langtidsplan ser slik ut pr 25.01.2023 – med forbehold om endringer:
År 2023 – Vedlikehold fasade
For at ytterveggene skal ha lengst mulig levetid må de vedlikeholdes. Dette gjøres ved fasadevask hvert 4.år, sier Bates fagfolk. I 2019 ble alle vinduene vasket, men trolig ikke veggplatene. Det er ukjent om de noen gang har vært vasket. Grunnmurene må dessuten vaskes før de skal rehabiliteres. Det må derfor denne gangen gjøres en omfattende fasadevask. I 2023 bør derfor alle veggplater, grunnmurer, vinduer utvendig, balkonger utvendig og garasjer utvendig vaskes.
År 2023 – Vedlikehold av grunnmurene
Grunnmurene har ikke blitt vedlikehold etter at dreneringen ble gjort i 2020, og lenge før det. Inspeksjon av fagfolk ble utført 2022, med klart råd om å gjennomføre en grundig rehabilitering av disse i 2023 før ting får utvikle seg. Bl.a. har armering noen steder begynt å ruste gjennom, gammel ubeskyttet betong som tidligere lå under jord er nå kommet opp i dagen, og «utstikkerne» på nedsiden under balkongene trenger et skikkelig krafttak for å en skikkelig beskyttelsesløsning.
År 2023 – Overgang til strømsparende LED-utelys
Mye av utebelysningen vår med tilhørende el-opplegg er fra tidenes morgen og modent for utskifting. Dette skal skje i forbindelse med at grunnmurene skal rehabiliteres. Belysningen gjøres helhetlig og strømsparende.
År 2023/24? – Verandadører og kjøkkenvinduer
Både verandadørene og kjøkkenvinduene er fra 1991, og spesielt verandadørene har det samlet sett vært problemer med lenge. Dørlåsmekanismene svikter, en etter en. Siste frist for å skifte de ut er 2026, men det kan måtte skje brått og mye tidligere dersom det blir full stopp på reparasjoner. Det er allerede i 2022 vanskelig å skaffe deler til dørene og eneste reparatør er snart pensjonist. Å skifte dem ut er en stor og tung jobb, det må bl.a kranbil med lang rekkevidde til.
I 2022 ble det gjennomført grundig kartlegging av flere muligheter for et bedre inneklima. På slutten av 2022 peker følgende alternativ seg ut som det beste:
Skifte kjøkkenvinduer og verandadører til samme løsning som har vært mer enn de siste tretti år, med stort lysfelt og skyvedør ut til balkong. Men det er en smart løsning å ta inn noen få centimeter av lysåpningen på bredden mot soverom, nok til å kunne føre gjennom varmepumperør i fremtiden, om borettslaget skulle gå for vegghengte varmepumper på soveromsveggen i stuen en gang i fremtiden. Beboerne vil ikke merke innskrenkingen i praksis.
Dette innebærer tettere dører og vinduer med isolerglass som bidrar til bedre inneklima. Beboerne vil få det lunere i leilighetene og muligens redusert strømforbruk til oppvarming – og felleskassa vil spare titusener av kroner hvert år på reparasjoner og deler til dørene, slik vi har hatt det i mange år.
Det ligger innenfor styrets mandat å vedta dette selv om det må tas opp lån når ny løsning er lik eksisterende – det krever altså ikke generalforsamlingsvedtak.
År 2023-24? Balansert ventilasjon?
I 2013 ble borettslaget, i en tilstandsrapport utarbeidet av Sandnes Boligbyggelag, anbefalt å vurdere balansert ventilasjon. De dokumenterte at det opprinnelige ventilasjonsopplegget med «naturlig ventilasjon» (ingen mekanisk ventilasjon) ikke lenger fungerer godt. Beboere kan derfor være plaget med trekk, tung luft, dårlig ventilering, dårlig avsug fra bad og kjøkken, vanskeligheter med å temperatur-regulere leilighetene osv.
Ved hjelp av Bate fikk styret høsten 2022 kartlagt mulighet for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, og forslaget i konklusjonen er en svært enkel løsning som går på strøm. Det består kun av to ventiler i vegg med en liten styringsenhet, som skifter på å dra luft inn og ut – 70 sekunder hver vei før de skifter. Samtidig tar løsningen vare på varmen i luften som pumpes ut slik at varmetapet reduseres og strøm til oppvarming spares. Med denne løsningen vil inneluften bli frisk og god og holde en jevnere temperatur enn i dag.
Et valg av en slik løsning avgjøres av generalforsamling.
År 2025 Vann- og elsjekken
I forbindelse med rørrenoveringen ble det gjennomført el-sjekk og vannsjekk av samtlige leiligheter. Etter at alle feil og mangler ble utbedret ble samtlige leiligheter «friskmeldte» i juni 2021.
Neste gang dette må gjennomføres er i 2025 for å opprettholde forsikringsfordelene.
Vannsjekken og el-sjekken er «ferskvare» og alle leilighetene må derfor gjennom ny kontroll og friskmelding hvert 4. år for å beholde friskmeldingen, som gir fradrag i fellesforsikringen. Og – ikke minst – gir det tryggere leiligheter!
År 2026 – Sørvis på brannslukningsapparatene i fellesarealene
Gjelder 2 stk i hver blokk i kjelleretasjen. Dette inngår i det årlige, faste beløpet vi betaler til Modum i vår 10-årsavtale.
År 2026 Fornye brannvarslerne
Brannvarslerne i leilighetene, 128 stk i alt, er 10 år i 2026 og må da fornyes. Dette inngår i det årlige, faste beløpet vi betaler til Modum i vår 10-årsavtale.
År 2027 – Sørvis på brannslukningsapparatene i leilighetene
Skumapparater (brannslukkere) finnes ett av i hver leilighet, innkjøpt på fellesen. De skal ha sørvis hvert 5.år. Våre apparater ble opprinnelig kjøpt inn i 2017. Forrige sørvis skulle ha blitt tatt 2022, men ble utsatt til januar 2023. Da ble alle byttet. Neste sørvis som er avtalt med Modum blir ved årsskiftet 2027.
Så lenge det ikke er skader på apparatene og de får sørvis så vil de vare «i all evighet», altså lenger enn 10 år. De blir da samlet inn, sjekket både innvendig (åpnet) og utvendig, innholdet blir skiftet ut og så blir de delt ut igjen. I praksis betyr det at våre blir samlet inn mens vi samtidig får utdelt apparat som allerede har gjennomgått sørvis.
Dette inngår i det årlige, faste beløpet vi betaler til Modum i vår 10-årsavtale.
År 2027 Balkongene
Balco gjennomførte grundig sørvis og reparasjoner august 2022. Det var første gang etter at reklamasjonstiden gikk ut i 2017. Anbefalt intervall mellom sørvisene er hvert 5. år på grunn av klimaet vi bor i. Høyt saltinnhold i fuktig luft fremskynder rustangrep på bevegelige deler. Neste sørvis bør da skje i 2027. Da vil Balco gå over alle vinduene innvendig på balkongene og smøre låser. I mellomtiden må beboerne selv gjøre mellomliggende vedlikehold som beskrevet under fanen «Beboers ansvar».
År 2029 (senest) Tak
Vi har i 2021-22 både fått kartlagt tilstanden på takene og lappet dem. De er preget av manglende vedlikehold og er slitt, armeringen er kommet frem i dagen. Bates bo- og vedlikeholdsavdeling sier i 2022 at taket på blokkene har mindre enn 10 års levetid igjen av en levetid på 25 år. Andre kilder sier at dagens taktekking er fra 2004. De bør derfor tekkes om på nytt senest i 2029.
Styret har i 2022 kartlagt muligheter både for varmepumper og solceller i borettslaget. Konklusjonen fra fagfolk og Bate er at begge deler må vurderes samtidig med at taket må tas, da utedelene for varmepumpene må stå på taket. Det må også solceller. Å installere solceller før taket blir skiftet er ikke økonomisk forsvarlig. I 2029 kan dessuten tiltak angående energisituasjonen som nasjonale støttetiltak og lovverk være mye gunstigere enn i 2022.
År 2030 Drensrør
Spyling av drensledning er bra for å opprettholde fullt løp i ledningen.
Dette skal gjøres hvert 10. år. Det betyr første gang i 2030 etter at det ble lagt ny drens i 2020.